Zusammenfassung: Bausünde Ketzergasse: David siegt gegen den Bau-Goliath! ⚖️

Es ist vollbracht! Ein findiger Bauträger wollte in der Ketzergasse 307 ein völlig überzogenes Wohnprojekt durchboxen – doch er hat die Rechnung ohne die Perchtoldsdorfer Bürgerliste gemacht.

 

Der dreiste Plan des Bauträgers: Auf gerade einmal 709 m² sollten 25 sogenannte "Studentenzimmer" (in Wahrheit kleine Flexi-Wohnungen) aus dem Boden gestampft werden. Der Clou an der Sache? Um sich die eigentlich gesetzlich vorgeschriebenen 31 Parkplätze und eine teure Tiefgarage zu sparen, deklarierte man das Projekt kurzerhand als "Beherbergungsbetrieb" bzw. Heim. So wollte man mit läppischen 4 Stellplätzen für 25 Wohnungen davonkommen!

 

Die PBL deckt den Schmäh auf: PBL-Chefin Gabriele Wladyka legte als Vertreterin der Anrainer sofort Berufung ein und entlarvte das Projekt:

• Es gab keinerlei Betriebskonzept – die Zimmer sollten teuer als normale Apartments auf den Markt kommen.
• Eine völlig rechtswidrige Stellplatzberechnung der ersten Instanz wurde aufgedeckt.
• Das Ortsbild (Einfamilienhäuser) wäre durch diesen massiven Wohnblock extrem gestört worden.

Das Ende vom Lied: Die Baubewilligung ist nichtig! Es hat acht zähe Monate und eine Rechtsauskunft des Landes NÖ gebraucht, aber im Mai 2022 wurde unsere Argumentation auf ganzer Linie bestätigt: Der Gemeindevorstand hat die Baubewilligung für nichtig erklärt! Der Plan, auf Kosten der Lebensqualität und der Parkplatzsituation der Anrainer günstig abzukassieren, ist grandios gescheitert.

 

Das zeigt: Hartnäckigkeit lohnt sich. Wer sich wehrt, kann auch gewinnen!

🛑🏗️ Bausünde Ketzergasse gestoppt: Sieg für die Bürger & Niederlage für Spekulanten!

Update Mai 2022: Endlich gibt es einen Sieg der Gerechtigkeit! 🎉 Der Gemeindevorstand hat in seiner Sitzung vom 27.04.2022 die Baubewilligung für das als "Studentenwohnheim" etikettierte Projekt in der Ketzergasse 307 (25 Apartments auf nur 709 m² mit absurden vier Stellplätzen!) für nichtig erklärt!

Die Begründung der Behörde:

• Die erste Instanz hat unzureichend ermittelt.
• In der Bauordnung existieren weder "Heimgebäude" noch "Flexi-Wohnungen".
• Die Stellplatzberechnung war komplett falsch: Es wurde fälschlicherweise der Schlüssel für "Beherbergungsbetriebe" (1 Parkplatz pro 5 Betten) angewendet.

Das Kuriose daran: Das sind exakt jene Argumente, die Bürgerlisten-Chefin Gabriele Wladyka bereits acht Monate zuvor, am 23.08.2021, in ihrer Berufung für die Anrainer angeführt hatte! Dennoch dauerte es acht Monate und bedurfte einer Rechtsauskunft des Landes NÖ, bis die Baubehörde zweiter Instanz diese offensichtlichen Fakten anerkannte.

Der Plan des Bauwerbers, auf minimalem Raum maximalen Profit zu schlagen, ist damit gründlich schiefgegangen! 📉🛑

 

📅 UPDATE APRIL 2022: Die Rechtsauskunft des Landes deckt den Trick auf

Am 30. März 2022 bestätigte die Baurechtsabteilung des Landes NÖ (RU/1) offiziell, was die Bürgerliste von Anfang an kritisiert hatte: Die Stellplatzberechnung für das Projekt ist falsch, es liegt ein Verfahrensmangel vor!

Der Trick mit dem „Heim“: Um die Pflicht zur Errichtung von Parkplätzen (und damit teuren Tiefgaragen) zu umgehen, wurde das Projekt als "Beherbergungsbetrieb" eingereicht. So kam man auf nur 5 nötige Parkplätze (wovon nur 4 gebaut und einer abgelöst werden sollte).

Recherchen und Anfragen an den Bauwerber brachten jedoch die Wahrheit ans Licht: 🕵️‍♀️

• Kein Betriebskonzept: Es ist schlichtweg kein "Beherbergungsbetrieb".
• Kein Studentenwohnheim: Jeder (ob alt, jung, aus Perchtoldsdorf oder anderswo) kann dort mieten.
• Wohnungen in Tarnung: Die Apartments (19,86 bis 37,83 m²) haben zwar vorerst keine Küche, verfügen aber bereits über Wasser- und Kanalanschlüsse im Wohnzimmer – perfekt, um später Kochnischen nachzurüsten.
• Parkplatz-Chaos vorprogrammiert: Bei Vollvermietung hätten die 24 Bewohner Anrecht auf ein Gratis-Parkpickerl für die öffentlichen Straßen! 🚗🅿️

Wie geht es weiter? Laut Land NÖ muss die Baubehörde den tatsächlichen Verwendungszweck erheben. Wir fordern: Für 24 kleine, vollwertige Wohnungen müssen entsprechend dem voraussichtlichen Bedarf mindestens 20 Stellplätze vorgeschrieben werden. Der Bauwerber müsste das Projekt komplett ändern.

 

📅 RÜCKBLICK JÄNNER 2022: Der Beginn des Bauhorrors in der Ketzergasse

Anstelle eines bestehenden Gebäudes sollten auf nur 709 m² unglaubliche 25 "Studentenzimmer" in zwei Gebäudeblöcken (getrennt durch einen Aufzugsturm) in die Höhe gezogen werden. 🏗️

Die rechtlichen Absurditäten des Projekts:

• Obwohl das Projekt als "Beherbergungsbetrieb" tituliert wurde, lag keine gewerberechtliche Bewilligung vor.
• Da die Zimmer alle über 18 m² (inkl. Bad) aufweisen, sind es laut § 47 NÖ-Bauordnung rechtlich gesehen Wohnungen.
• Für 25 Wohnungen wären in Perchtoldsdorf 31 Stellplätze Pflicht! Doch statt einer Tiefgarage (Kostenpunkt ca. 30.000 € pro Platz) wollte der Bauwerber mit nur 4 Parkplätzen davonkommen. Eine Ablöse von Pflichtstellplätzen bei Neubauten widerspricht dem Sinn des Gesetzes (Schutz des öffentlichen Raums vor Verparkung).

Leistbares Wohnen? Fehlanzeige! 💸 Wer sollte in diesen Kleinst-Wohnungen für kolportierte 500 € Miete leben? Studenten sicher nicht. Auch das türkis-beworbene "Flexi-Wohnen" war anders versprochen worden (Ex-Bürgermeister 2019: "Gesamtkosten bei etwa 300 Euro monatlich").

Ein Blick in die Nachbargemeinde Brunn zeigt, wie das Geschäftsmodell funktioniert: Dort hat derselbe Bauwerber ein fast identisches Projekt (21 Apartments, 5 Parkplätze) als "Studentenheim" durchgeboxt. Beworben wurden die Wohnungen dann auf willhaben mit dem Slogan "Mit dem Koffer einziehen" für stolze 490 Euro (für 25 m²!). Website und Facebook-Auftritt verschwanden nach unseren Recherchen plötzlich – doch das Internet vergisst nicht (wir haben Screenshots). 📸

 

🔒 Der Datenschutz-Vorwand: Baureferentin kaltgestellt!

Ein wesentlicher Grund, warum solche Projekte überhaupt erst durchgewinkt werden: Die zuständige Baureferentin (Gabriele Wladyka, PBL) wird an ihrer Arbeit gehindert! 🛑

Bereits unter dem Ex-Bürgermeister wurde ein teures Gutachten einer Star-Kanzlei (für Tausende Euro Steuergeld!) in Auftrag gegeben. Das Ergebnis: Der Baureferentin wird aus "Datenschutzgründen" die Einsichtnahme in Bauakten verwehrt.

Ein teurer Treppenwitz: Wir Bürger zahlen ein Gutachten, das unsere gewählte Vertreterin de facto kaltstellt! Während die Schuldenlast der Gemeinde steigt, gönnt man sich jährliche Ausgaben für Rechts- und Beratungskosten von einer Viertelmillion Euro. 💸

Wir fordern die Bürgermeisterin auf, diesen Schildbürgerstreich sofort zu beenden! Transparenz und Kontrolle durch die Baureferentin ersparen der Gemeinde, den Anrainern und letztlich auch den Bauwerbern langwierige Verfahren und Kosten.

 

📜 Unsere erfolgreiche Berufung (Auszug der Argumente)

• Heimgebäude & Stellplätze: Weder die Bauordnung noch die Bautechnikverordnung kennen den Begriff "Heimgebäude". Die Berechnung als "Beherbergungsbetrieb" ohne Gewerbeberechtigung ist unzulässig. Die Ablöse von Pflichtstellplätzen bei Neubauten widerspricht der Rechtsmeinung des Landes NÖ.
• Es sind Wohnungen: Die Einheiten erfüllen alle Kriterien des § 47 NÖ-BO (Größe über 18 m², Sanitärbereich). Folglich müssen nach den Bebauungsvorschriften Perchtoldsdorfs 31 Stellplätze vorgeschrieben werden.
• Zerstörung des Ortsbildes: Die Behauptung des Sachverständigen, das Projekt weiche "nicht offenkundig ab", ist absurd. In der Umgebung stehen überwiegend Einfamilienhäuser. Ein Ortsbildgutachten fehlt! 🏚️
• Verdacht auf Dichte-Überschreitungen: Bei drei Geschossen auf 709 m² ist davon auszugehen, dass die gesetzlich erlaubte Geschossflächenzahl (maximal 1) überschritten wird. Zudem wurden zwei Nebengebäude im Bauwich nicht zur Bebauungsdichte gezählt (Limit: 45%).

Danke für Ihre Unterstützung! Gemeinsam konnten wir dieses Projekt vorerst stoppen. Unten sehen Sie Eindrücke von unserer Demo vom 04.09.2021.

 

🔎 Ihre Perchtoldsdorfer Bürgerliste (PBL) – Wir bleiben dran!

Fragen oder Hinweise zu diesem Fall? Schreiben Sie uns!

 ⚖️ Hinweis: Alle rechtlichen Einschätzungen in diesem Beitrag geben die politische Bewertung der Perchtoldsdorfer Bürgerliste auf Basis der vorliegenden Unterlagen wieder. Verbindliche Rechtsauskünfte erteilen ausschließlich die zuständigen Behörden und Gerichte.