Update September / Oktober 2017:

In dem streitbehafteten Projekt ist keine Einigung in Sicht: Wiederholte Urgenzen der Nachbarn/Anrainergruppe werden nur unscharf beantwortet. Es hat ganz den Anschein, als würde nun Sturheit in Beton gegossen werden.

 

Amtsdeutsch liest sich das dann so: Die Gemeinde geht von einer aufrechten Baubewilligung aus, Detailangaben zur ausführenden Baufirma sind der Gemeinde aber nicht bekannt; eine Sicherstellung für bereits beschädigtes öffentliches Gut existiere, eine Wiederherstellungsverpflichtung bestehe naturgemäß; entstehende Schäden an Nachbargrundstücken fallen in die Zuständigkeit der ordentlichen Gerichtsbarkeit.

 

Wer ist die Gemeinde? Das sind doch Sie und Sie und ich! Und wir alle müssen es hinnehmen, dass der Gemeinde, also uns (!) keine Detailangaben zur ausführenden Baufirma bekannt sind respektive nachgereicht werden? Dass es keine Aufklärung betreffend Standsicherheit und vor allem hinsichtlich möglicher Bodenkontamination gibt (im Zuge der Tankstellenauflassung 2006 wurde eine Verschmutzungstiefe von sieben Metern festgestellt)? Gibt es eine Grundwasserarbeiten-Bewilligung? Einen Abschlussbericht über die Mineralölrestkontamination aus 2014?

 

Bewilligung zur Aufstellung eines Kranes, Richtigkeit der Baustellenabschrankung, Verkehrsmaßnahmen, Auflagen für Abbrucharbeiten bzw. für das Rammen der Stahlspundwände sind weitere Streitthemen. Der wahre Aufreger hier ist: Die Behörden hätte es in der Hand gehabt, den Spielplatz am Dach zu verhindern.

 

Natürlich kann man sich hinter Gesetzen verstecken, aber man darf auch Vernunft anwenden, man darf AnrainerInnen umfassend, zeitgerecht und verständlich informieren, man darf Punkte für den Transparenz-Orden erwerben.

 

Vergessen wir nicht, dass Gesetze von Menschen gemacht werden - und kein Mensch ist fehlerfrei. Oder wie Goethe es treffend formulierte: Alle Gesetze sind Versuche, sich den Absichten der moralischen Weltordnung im Welt- und Lebenslaufe zu nähern. Wenn Gesetze Versuche sind, so lasst uns nicht deren Kaninchen sein! Treffend dazu Tacitus in seinen Annalen 3, 25: Utque antehac flagitiis ita tunc legibus laborabatur.

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Update Juli 2017:
18 Wohnungen in 4 Geschoßen plus Spielplatz am Dach (sic!) in 13m Höhe sind in der Wienergasse 102a geplant - und das alles geht durch! Trotz Anrainer-Beschwerden und Mängelrüge seitens der BH-Mödling!

 

Fassungslos fragt man sich: Wie konnte das passieren?

 

Zur Vorgeschichte: Am 28.01.2014 erteilte der Bürgermeister als Baubehörde erster Instanz eine Baubewilligung.Eine Parteistellung der AnrainerInnen wurde verneint, „weil ihre Grundstücke mit dem Grundstück des geplanten Bauvorhabens keine gemeinsame Grenze haben und ihre Gebäude mindestens 10m vom geplanten Gebäude entfernt gelegen sind“. - Wir haben in der Bauordnung nachgelesen. Dort wird in klaren Worten festgehalten: Parteistellung haben jene „Eigentümer der Grundstücke, die an das Baugrundstück angrenzen oder von diesem durch dazwischenliegende Grundflächen mit einer Gesamtbreite bis zu 14m getrennt sind“ (§ 6 Abs 1 Z 3 NÖ Bauordnung)

 

Wie konnte es zu einer derartigen (vier Meter großen) Diskrepanz zwischen sachverständiger Auskunft und gesetzlicher Regelung kommen? Nachfragen blieben unbeantwortet und Konsequenzen aus. Die Vorsitzende der Bürgerliste, Frau Gabiele Wladyka klärte die Betroffenen über ihre Rechte auf und sorgte dafür, dass den AnrainerInnen schließlich Parteistellung zuerkannt, das Bauverfahren neu aufgerollt und eineaufsichtsbehördliche Überprüfung durch die BH-Mödling durchgeführt wurde.

 

Ergebnis: Die Bautätigkeit musste gestoppt werden.

 

Der Leiter des Gebietsbauamtes, DI Kuderer stellte ua fest, dass von 35 Stellplätzen nur 29 den Vorschriften entsprechen, die anderen sind zu schmal und „auch ist nicht bestätigt, dass ein völlig unabhängiges Ein- und Ausfahren der Parkplatzbenützer gewährleistet ist“.

 

Und einmal mehr fragt man sich: Hat die Baubehörde da etwas übersehen?

 

Zudem hätte der Lift-Stiegenhausvorbau nicht bewilligt werden dürfen, da der Lichteinfall auf die Hauptfenster der Anrainer nicht gewahrt wird. Dazu gibt es sogar eine eindeutige Rechtsauskunft des Landes - allerdings widersprüchliche VwGH-Erkenntnisse, die dann herangezogen wurden, um diesen Umstand zu rechtfertigen. Weitere Mängel (zB die Nichtbefahrbarkeit (!) von drei Stellplätzen, Gebäudehöhe, zu steile Rampe usw.) wurden erst gar nicht überprüft, da es sich um keine Anrainerrechte handle.

 

Aber: Da die Baubewilligung schon rechtskräftig war, kam man zur fast schon zynisch zu nennenden Feststellung: „Daher war das öffentliche Interesse an der Einhaltung der bauordnungsrechtlichen Rahmenbedingungen, also der Rechtsrichtigkeit, nicht sehr hoch anzusetzen.“ Der Bau kommt also doch.

 

Mit anderen Worten: Wer sich nicht um sein Recht kümmert, der muss mit Unrecht leben! Nochmal anders formuliert, weil BürgerInnen auf eine ihnen von kompetenter Seite gegebene Auskunft vertraut haben, haben sie auf die Richtigkeit der Rechtsanwendung verzichtet.

 

Wir haben hier einen klassischen Teufelskreis: Eine Behörde irrt sich (was natürlich jedem einmal passieren kann), die von der Entscheidung Betroffenen wehren sich mangels Rechtskenntnis nicht (bzw. hier eben zu spät) – und die Zeit heilt nicht nur alle Wunden, sondern auch Sünden in einer erteilten Bewilligung. Und wieder triumphieren die Interessen der Bauwirtschaft über Anliegen und Rechte der BürgerInnen!

 

Wie können wir aus diesem Teufelskreis ausbrechen, Missstände in diesem Bereich endgültig beenden, AnrainerInnen in ihren Rechten stärken?

 

Es braucht neben zeitgerechter und korrekter Information an die Betroffenen dringend eine Kontrollinstanz, um Irrtümer ausschließen zu können. Aber diese Einrichtung gibt es nicht bzw. nicht mehr; früher war es durchaus so, dass man jedes Bauansuchen im Bauausschuss besprechen konnte. Dadurch wurde manches rechtzeitig und zum Wohle von Anrainern aber auch von Bauwerbern korrigiert. 1996 wurde die verpflichtende Bauverhandlung abgeschafft - die Kontrollmöglichkeit beerdigt.

 

Die Perchtoldsdorfer Bürgerliste hat wiederholt die Gründung eines fraktionsübergreifenden Baubeirates gefordert – aber leider vergebens. Keine Information, keine Kontrolle – so geht das nicht!

 

Wenn Perchtoldsdorf tatsächlich eine transparente Gemeinde sein will, dann braucht es auch in diesem sensiblen Bereich ernsthafte Bemühungen um deutlich mehr Transparenz. Da könnten wir noch ein paar Punkte gut machen! Also, lieber Herr Bürgermeister, packen wir es an!

 

Ein paar Überlegungen zu diesem Thema, aber auch allgemein zu unserem Selbstverständnis als Perchtoldsdorfer Bürgerliste:

 

Man kann natürlich sagen, dass die Sache hier schlichtweg dumm gelaufen sei, man sich sein Urteil eben nicht aussuchen, sondern mit ihm nur leben kann. Man kann aber auch die Auffassung vertreten, dass man es sich damit zu einfach macht, dass eine Spruchpraxis bloß weil sie da ist, nicht unkommentiert bleiben kann.

 

Ein Beispiel gefällig? Entscheidung des Landesverwaltungsgericht NÖ, 23.07.2015: „Der Nachbar hat aufgrund seiner beschränkten Mitsprachemöglichkeit also ganz allgemein keinen Rechtsanspruch darauf, dass ein Bauvorhaben sämtlichen gesetzlichen Vorschriften entspricht.“ (Hervorhebung von uns.)

 

Normen und Judikatur sind zu respektieren; sie aber als entschuldigendes Feigenblatt für die Benachteiligung von BürgerInnen zu verwenden ist eine (man ist fast versucht zu sagen: feige) Ausrede, deren verheerende Auswirkungen wir aus der Geschichte sattsam kennen.

 

Zynisch zugespitzt: Auch Nordkorea hat Gerichte.

 

Die Gesellschaft und ihre Bedürfnisse entwickeln sich weiter (durchaus länderspezifisch stark unterschiedlich); Gesetze und deren Auslegung sollten dies auch tun. Rechtsirrtümer sind keine Fiktion, sondern traurige Tatsache.

 

Wenn das Individuum nicht mehr zählt, zahlt die Gemeinschaft drauf. Und dann werden wir uns eines Tages tatsächlich wundern, was alles geht.

 

Oft wirft man uns – besonders im Bereich des Bauwesens – vor, wir wollen verhindern.

 

Und es stimmt. Denn ja, wir wollen verhindern, dass Information so verteilt wird, dass unsere MitbürgerInnen im Vertrauen auf Politik und Sachverstand in ihren Anliegen, in ihren Rechten enttäuscht werden.

 

Mitunter sagt man uns nach, wir seien einfach gerne dagegen.

 

Und auch hier ein klares Ja: Wir sind gerne dagegen, dass unsere MitbürgerInnen im Unklaren gelassen oder gar übervorteilt werden, bloß weil jemand es kann. Und einfach ist es nicht, gegen Ignoranz, Übermacht und Lobbyinteressen dagegenzuhalten. Aber es ist die Sache und vor allem sind es uns unsere MitbürgerInnen wert!

 

Bleiben Sie uns gewogen, bleiben Sie kritisch, nachdenklich, offen, informiert. Gemeinsam für ein transparentes Perchtoldsdorf!

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Update August 2016:

Wie in Erfahrung gebracht werden konnte, wurde das Projekt nun doch bewilligt - mit anderen Worten: der Spielplatz in 13 Meter Höhe kommt aller Voraussicht nach doch. Diese Entscheidung ist ärgerlich und unverständlich.

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Update Nr.2 November 2015:

In der erwähnten Verhandlung hat der Gemeindevorstand die Baubewilligung aufgehoben! Bürgerlisten-Chefin Frau Gabriele Wladyka erfreut: "Endlich werden meine Einwendungen, die ich als Anrainervertreterin eingebracht habe, ernst genommen und vollinhaltlich bestätigt." Der geplante Vorbau mit Lift und Stiegenhaus (14 m hoch) wurde als unzulässig befunden, weil der freie Lichteinfall unter 45 Grad auf die Anrainerfenster nicht gewahrt ist.

 

Der Bauwerber hat jetzt die Möglichkeit, Beschwerde beim Landesverwaltungsgerichtshof einzubringen; Frau Wladyka hofft, dass dieser die abschlägige Entscheidung bestätigt.

 

Eigentlich müssten nun alle nach der alten Bauordnung anhängigen Bauverfahren in diesem Sinne behandelt werden, denn in der seit 01.02.2015 gelten neuen Bauordnung wurden die Bestimmungen zum Lichteinfall abgeändert.

 

Vorerst gibt es also keinen Kinderspielplatz am Dach!

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Update Nr.1 November 2015:

Vor fast eineinhalb Jahren konnte das Projekt gestoppt werden, weil den Anrainern eine Parteienstellung verwehrt wurde. Die Baubehörde verlor in der Folge vor dem Verwaltungsgerichtshof und wurde angewiesen, dem Bauwerber einen Verbesserungsauftrag zu erteilen. Dazu kam es aber nicht, da der Bauwerber seine Projektänderung zurückzog. Jetzt, am 25.11.2015 soll im Gemeindevorstand über das ursprüngliche (!) Projekt verhandelt werden.

 

Muss man allen Ernstes über einen Spielplatz am Dach lange verhandeln?

 

Laut Bürgerlisten-Chefin Frau Gabriele Wladyka ist dieses Projekt keineswegs entscheidungsreif. Sie ortet hier Planungsmängel (ua bei der Gebäudehöhe) und meint, dass das Projekt abzuweisen sei, so der Bauwerber einem Verbesserungsauftrag nicht fristgerecht nachkomme. Weiters zitiert sie aus aus dem Bescheid vom 09.09.2014: "Der Parkplatz 18 ist aufgrund seiner Lage (...) nicht nutzbar. Die Parkplätze 7 und 14 sind aufgrund des geplanten Palettensystems nicht nutzbar."

 

Über den Ausgang der Verhandlung werden wir berichten.

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Update Sommer 2015:

Wie in Erfahrung gebracht werden konnte, liegt das Projekt Wienergasse 102a wieder am Tisch: Nachdem der Aufhebungsbescheid des Gemeindevorstandes vom Verwaltungsgerichtshof aufgehoben wurde, geht es nun in der 2. Instanz, Gemeindevorstand, weiter. Der Bauwerber hat die Änderungen zurückgezogen, und es wurde wieder das ursprüngliche Projekt verhandelt: 18 Wohnungen, vier Geschoße, Spielplatz am Dach usw.

Bürgerlisten-Chefin Frau Gabriele Wladyka beanstandet aber, dass es gar keine Bauverhandlung hätte geben dürfen, denn bevor eine stattfindet, habe die Behörde zu prüfen, ob die Gesetze eingehalten werden. Hier seien aber gravierende Mängel vorhanden! So hat die BH in einer aufsichtsbehördlichen Prüfung festgestellt, dass von 35 Pflichtstellplätzen nur 29 den Vorschriften entsprechen, davon drei gar nicht befahrbar sind! Weiters seien die Rampen zu steil, die Höhe teilweise falsch berechnet, der Lichteinfall auf die Anrainerfenster nicht gewährleistet, der Spielplatz am Dach ein gewaltiges Sicherheitsrisiko, die Verkehrssituation nicht geklärt usw.

Nach Ansicht von Frau Wladyka wäre es Pflicht der Baubehörde, dem Bauwerber einen Verbesserungsauftrag zu erteilen (so sei auch die Aussage des Verwaltungsgerichtshofes gewesen). Wenn der Bauwerber in der gestellten Frist (zB 8 Wochen), es nicht schafft, die Mängel zu beheben, müsste das Bauvorhaben abgewiesen werden.

 

Detail am Rande: SP-Klubobmann Anton Plessl bedauert bereits seine Zustimmung zu diesem Projekt.

Update Juli 2015:

Unten stehende, von Frau Wladyka angefertigte Skizze soll zum besseren Verständnis der Fragestellung dienen: Die schraffierte Fläche zeigt eine Giebelfront, wie sie bisher bewilligungsfähig war, da es in der alten Bauordnung keine konkrete Definition des Begriffes "Giebelfront" gab. Eine Giebelfront durfte die zulässige Gebäudehöhe um bis zu drei Meter überschreiten.

 

Die neue Bauordnung sieht nun vor, dass über eine derartige Giebelfront eine sogenannte "Umhüllende" eines zulässigen Satteldaches gelegt werden muss. Zulässig bedeutet hier, dass diese Umhüllende die Gebäudehöhe um maximal drei Meter überschreiten darf, dh ist die derart ermittelte Umhüllende größer, dann liegt die Gebäudefront nicht mehr im zulässigen Bereich.

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Update März, Arpil 2015:

Einmal mehr wurde Bürgerlisten-Chefin Gabriele Wladyka von besorgten Anrainern auf ein Bauprojekt aufmerksam gemacht. Das an angegebener Adresse befindliche Haus weicht ihrer Ansicht nach mit einer Traufenhöhe von 9,24 m deutlich vom Bebauungsplan mit Bauklasse II ab, wonach eine Traufenhöhe von lediglich 8 m vorgesehen ist - dennoch soll dort ein Dachaufbau (Lichteinfall auf Anrainer der Schweglergasse gewahrt?) sowie ein Zubau im Garten erfolgen. Durch die Erhöhung der Anzahl an Wohnungen wird in der Folge auch die Frage der notwendigen Errichtung zusätzlicher Stellplätze interessant.

 

DI Rauscher sieht das anders. Gegenüber Frau Wladyka erklärte er, dass Dachaufbauten für die Gebäudehöhe nicht relevant seien, sich daher am bewilligten Bestand nichts ändere. Man darf gespannt sein, wie die Sache ausgeht. Und alle hoffen auf die von BGM Martin Schuster in Bauangelegenheiten angekündigte Transparenz.

 

Übrigens: Sollte das Bauansuchen des bereits 2013 eingereichten Projektes abgewiesen werden, kann der Bauwerber natürlich neu einreichen - er muss sich dann aber an die neue Bauordnung halten und kann daher nur mehr knapp 60 % verbauen und muss auch die angedachte Gebäudehöhe reduzieren.

 

Hier finden Sie hilfreiche Links zum Thema "Bauen & Recht".